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溫州房價為何暴跌？
溫州房價為何暴跌？
30/05/2013
最近溫州房價跌得很慘，其實，溫州房價漲跌是小事，它代表着甚麼可怕的意義，這才是重點。
其他大城市為甚麼猛漲，而溫州竟然開始下跌？請你記住，溫州是中國第一個民企之都，是民營企業家的第一個基地，裏面孕育出多少民營企業家，他們在我們國際舞台上扮演了多麼重要的角色，也是我們過去這幾年感到印象非常深刻的，可是今天情況不一樣。舉個例子，溫州有個地標性的建築，叫做綠城鹿城廣場，十萬一平米，這個價格就是上海內環的水準，可是看看目前甚麼情況；整個樓盤的價格從十萬塊暴跌一半，名義上是五萬，其實真正成交的價格是四萬。豪華樓盤應該是最抗風險的，比如像北京、上海、深圳、廣州這四個城市，高價樓盤漲得最快、最抗風險，可是我們以鹿城廣場來看的話，它是最不抗風險的，它下降的幅度甚至超過整個溫州市，為甚麼？這才是我們要注意的話題。
製造業危機 閒資流入樓市
我拿北京、上海跟溫州做一個比較，我們收集到的資料是從2008年到今年四月底至五月份，在這五年當中，溫州市房價上漲了48％，上海上漲了84％，北京上漲了210％，好像溫州漲得不多吧？錯了，溫州房價上漲的最高點是在2011年4月份，這是甚麼概念，這個時候它的房價比上海、北京都要高很多，所以從2008年一直走到2011年4月份，溫州房價領先全國大城市，就這兩、三年時間它漲了121％，北京只漲了87％，上海只漲了64％。可是，從這一年之後就是一個轉捩點，一路下滑到今天。
從2011年4月份的頂點，溫州市房價下跌了32％，北京上漲了65％，上海上漲了14％。
北京、上海還在漲的過程當中，溫州已經從2011年四月份最高點開始急速下滑，而且目前都沒有起色。是甚麼造成了所謂的新溫州現象？我的答案就是：這一切都是因為，製造業衰退所導致的。
我就以2010年為例，也就是房價漲到最高點的前一年，溫州已經出現製造業危機，當時溫州的投資增速是整個浙江省的倒數第二。有2,000家企業被吊銷執照，6,000家鞋廠只剩3,000家，同時，按照統計，有8,000億的閒置資金不知道有甚麼用，因此，大量進入樓市，所以，炒高樓價。鹿城廣場現象就是那個時候造成的，就是大量閒置資金為了保值，從製造業離開之後，一路衝擊到地產。
企業破產拋售 無人接貨
為甚麼會從2011年4月份開始下跌呢？因為製造業危機更加深化、更加惡化。我們以2012年的資料為例，2012年10月23日《中國企業報》登了一個很重要的新聞，就是說溫州市的製造業有60％是倒閉、破產或者是停工；另外，政府的資料也證明這一點：2011年進出口增長了26.2％，到了2012年去年的時候，下跌了5.3％，可以說是歷史上第一次，用電呢，2011年增長了6.9％，去年竟然下跌了4％。
這些簡單的資料綜合在一起，你會發現2011年之後製造業惡化加速，溫州企業，從最高點的時候開始進入更可怕的嚴冬，也就是說，因為企業破產之後，資金鏈斷裂，很多企業家沒有辦法，於是開始拋售房子，希望拿到一點現金來彌補企業的虧損，或者是所謂的資金鏈斷裂的窘狀，那你怎麼辦呢？把過去投資的房子賣掉，就造成這個拋售潮。
那麼請問你：誰接盤？大家都陷入危機之後，缺乏接盤者，那唯一的結果就是拋售數量大幅增加，使得整個溫州市的房價從頂點開始一路下滑，這就是溫州現象。
所以我們大家千萬不要把溫州現象看成一個簡單的房價波動的問題，而溫州，一個民營企業之都，它所展現的是甚麼呢？政府也好、媒體也好，甚至全國老百姓也好，真正應該關切的、國家可能更需要重視的，就是製造業危機。
製造業是一個國家的根本，製造業才能真正創造財富，股票市場呢？樓市呢？它們是一個財富重分配，所以我們今天必須正視這個危機，我們才能解決這個危機。
（本欄逢周四刊登）
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